Darum ist eine Rezession über die nächsten 24 Monate unvermeidlich
Zu meiner Kernthese seit Start des neuen Formats „Finanzfreiheit“ gehörte die Erwartung einer schweren Rezession und Finanzkrise in den USA und innerhalb der Kernländer in der EU, die wir als Kaufchance für „wahrhaftig reale Vermögenswerte“ nutzen wollen.
Die Rezessions-These hat über die Sommermonate weitere Nahrung erhalten
Sie können heute schon behaupten, dass wir uns mitten in einer schweren Rezession befinden, wenn Sie sich die aussichtslose Lage von Rentnern und jüngeren Arbeitnehmern ansehen. Deren geringeren Einkommen wurden durch die erheblichen Preissteigerungen und Steuern aufgefressen. Aber auch bei den wohlhabenden Haushalten, die früher gerne als „Rentiers“ bezeichnet wurden, deren Einkommen durch Dividenden oder Anleihenzinsen aufgebessert werden, hat sich die Netto-Vermögenssituation erheblich eintrübt. Tatsächlich sind über die letzten zwei Jahre mehr Millionäre aus der Statistik hinaus geflogen, als neue erschaffen wurden.
Eine Million Euro oder knapp 2 Millionen D-Mark, sind schon längst nicht mehr so werthaltig, wie es vor 2020 einmal war!
Darum ist es durchaus bemerkenswert, wie häufig derzeit in Finanzmagazinen oder Tageszeitungen vom „Soft Landing“, also einer „weichen Landung“ der Wirtschaft geschrieben wird.
In Wahrheit sehe ich jedoch immer mehr Gründe für eine äußerst harte Landung, die eher dem Aufschlagen auf dem Betonboden gleicht.
Auf die Gründe der harten Landung komme ich gleich zu sprechen, jedoch möchte ich an dieser Stelle anmerken, dass vor einer Rezession, historisch betrachtet, häufig von einer „weichen Landung“ die Rede ist. Die Marktstrategen von NZZ The Market haben einige Zeitungs-Ausschnitte der letzten Jahrzehnte gesammelt und schlossen daraus, dass Schlagzeilen mit „Soft Landing“ Betonung in den Jahren 1973, 1980, 1989, 2000/01 sowie wie Sie sich möglicherweise erinnern auch 2007, kurz vor der schweren Finanzkrise erschienen.
Wie der langjährig erfahrene Wirtschafts-Redakteur Mark Dittli betont: „Jede dieser Hoffnungen auf eine sanfte Landung wurde enttäuscht.“
Diese Zeichen sprechen für eine scharfe Rezession
Für die Volkswirte war die Robustheit des Arbeitsmarkts stets ein Hoffnungsschimmer, weil keine Rezession ohne Arbeitsplatzabbau stattfinden kann. Andererseits wird die US-Notenbank die Zinsen voraussichtlich nicht deutlich senken, solange die Arbeitslosenrate um 4-5% verharrt. In Vergangenheit war erst ein deutlicher Sprung in Richtung 10% als Auslöser für Zinssenkungen nötig. Zudem bleibt die Kerninflationsrate mit 4% ebenfalls so hoch, dass eine Zinssenkung kaum über das Maß von 1% hinausgehen dürfte.
Im Oktober hat die US-Wirtschaft nur 150’000 neue Stellen geschaffen und damit nach langer Zeit zum ersten Mal die Erwartungen der Ökonomen enttäuscht.
Das größte Risiko überhaupt tragen Immobilien-Anlagen
Aus meiner Sicht wurde das erfreuliche BIP-Wachstum des abgeschlossenen Jahrzehnts, durch eine höhere Verschuldung der privaten Haushalte ermöglicht, die von extrem günstigen Kreditzinsen angefacht wurde.
Billionen wurden nach der Finanzkrise 2008 direkt und indirekt in das Finanzsystem gepumpt.
Natürlich haben diese geldpolitischen Maßnahmen die Wirtschaft gestützt. Dabei haben vor allem Verbraucher und der Staat selbst die mutmaßlich billigen Schulden angehäuft und stehen nun vor dem Dilemma, dass eine Rückzahlung zu Lebzeiten – ohne erheblichen Abbau der Kaufkraft – nicht mehr möglich ist.
Die Notenbank von New York beziffert das Kreditniveau der Privathaushalte auf 17 Billionen US$, wobei die Hypotheken mit 12 Billionen US$ mit 70% den Löwenanteil der Kreditaufnahme ausmacht:
In der heutigen zusätzlichen Analyse untersuchen wir den Immobilienmarkt
Die von Hedgeye veröffentlichte Grafik zeigt Hypothekentransaktionen im Wert von Billionen von Dollar:
„Die Daten zeigen, dass die Hypothekennachfrage seit dem Höchststand im Jahr 2021 um 64 % zurückgegangen ist und ein Niveau erreicht hat, das zuletzt 1994 beobachtet wurde - und damit 85 % unter dem historischen Höchststand liegt.“
Das Bloomberg Businessweek Magazin titelte in seiner Ausgabe vom 6. November, dass eine langfristige Hypothekenfinanzierung für junge Hauskäufer auf dem derzeitigen Immobilienpreisniveau praktisch unmöglich ist und wie die Analysten bei Hedgeye betonen:
„Als die Hypothekenzinsen das letzte Mal die 8 %-Marke erreichten, waren die Hauspreise fast halb so hoch wie heute. "Um ein ähnliches Erschwinglichkeitsniveau wie vor der Pandemie zu erreichen, müssten die Immobilienpreise um 38 % gesenkt werden, oder aber die Einkommen müssten um über 60 % steigen.“
Das Verhältnis von Einkommen zu Immobilienpreisen liegt derzeit sogar höher als 2005 – zwei Jahre vor Ausbruch der Banken- und Finanzkrise:
Jede siebte Immobilientransaktion in den USA wird mit einem Verlust geschlossen
Um als Immobilieninvestor noch verlustfrei zu wirtschaften, wäre derzeit eine Mietrendite von schätzungsweise 6-8% nötig. Das ist aber bei den meisten Objekten nicht der Fall und viele Unternehmen wie Privathaushalte können bereits jetzt keine höheren Miet- und Nebenkosten bezahlen. Also muss es beim aktuellen Zinsniveau zwangsläufig zur Liquidation der Immobilienvermögen kommen. Wobei die Immobilien nicht verschwinden, sondern von den überschuldeten spekulativen Anlegern zu den hart gesottenen Investoren wandern, die mit 70-100% Eigenkapital und realistischen Mietrenditen kalkulieren.
Große Immobilienvermögen stehen schon am Beginn eines Liquidationszyklus
IMMOBILIEN MIT FREMDKAPITAL SIND „HARAKIRI-ANLAGEN“
Die Risiken von kreditfinanzierten Immobilieninvestitionen lässt sich leicht am Kursverlauf der Vonovia SE (ISIN: DE000A1ML7J1) in Abbildung 1 ablesen. Obwohl das Immobilienvermögen seit 2014 von 12,8 auf mittlerweile rund 90 Milliarden Euro gewachsen ist und die Aktie zwischenzeitlich, an der Spitze des deutschen Wohnimmobilienbooms bis zu +250% gestiegen war, konnten Anleger hier nach dem erfolgten Einbruch der Kurse, netto über knapp 9 Jahre kaum Renditen erwirtschaften.
Die hohe Fremdkapitalquote von rund 65-70% der Bilanzsumme zehrt praktisch das gesamte Gewinnpolster auf, das sich aus dem Erwerb des Immobilienportfolios ergeben hat.
Hingegen sehen Sie in Abbildung 2 die starke Entwicklung eines mit 80% eigenkapitalfinanzierten offenen Wohnimmobilien-Fonds Fokus Wohnen Deutschland (ISIN: DE000A12BSB8), der trotz einer zuletzt doch verhaltenen Wertentwicklung der Immobilienpreise im gleichen Zeitraum noch eine gesunde Rendite von +40% erwirtschaften konnte und dabei seine jährlichen Erträge aus den Mieteinnahmen der zu >90% vermieteten Wohnungen ausgeschüttet hat. Derzeit würde ich aufgrund der Marktrisiken jedoch keine offenen oder noch schlimmer geschlossenen Immobilienfonds erwerben und sehe viele börsennotierte Immobilienaktien tatsächlich als hochgradig Pleitegefährdet an. |
