Aus meiner Sicht kann ich bestätigen, dass der Bau einer Immobilie sehr lohnend sein kann. Mein leider früh im Alter von 49 Jahren verstorbener Vater, der ein erfahrener Handwerker und einst in der DDR gelernter Betonbauer war, brachte uns in eine gute Ausgangslage, um im Südwesten Deutschlands 1993 ein Zweifamilienhaus in Eigenleistung bauen zu können. Obwohl es mittlerweile verkauft wurde, hätte das Haus heute einen Wert von mindestens 1 Millionen Euro.
Rechnen wir die damaligen reinen Baukosten, ohne unseren fiktiven Lohn ein, dann hat sich der Bau in Eigenleistung langfristig gelohnt, weil die für die Materialkosten aufgenommene Hypothek über die eingesparte Miete relativ schnell abgetragen werden konnte.
Der größte Preisaufschwung trat erst nach dem Jahr 2010 zutage und war davor eher langsam.
Wer also die bei Handwerkern üblichen Lohn- & Nebenkosten durch eigene Arbeitsleistung ersetzen kann und motiviert ist, anzupacken, dem kann ich also bereits jetzt vorhersagen, dass sich der Bau einer Immobilie zur Eigennutzung, mit Vermietungspotenzial sehr gut rechnen kann.
Anders sieht es beim Kauf von Immobilien aus, die sich monetär vermutlich nicht immer so gut rechnen lassen, wie Sie das womöglich in guten Zeiten erträumen. Dennoch bringt eine mehrheitlich abbezahlte Immobilie ein gewisses Maß an psychologischer Absicherung mit sich.
Ob sich eine Immobilie in Zukunft rechnet, lässt sich nicht einmal so einfach vorhersagen. Denn schlussendlich ist die Frage einerseits, ob Sie die Nominalpreise oder die Realpreise (abzüglich der Inflationsrate) betrachten wollen. Außerdem sollte berücksichtigt werden, welche Alternativen es für Ihre Geldanlagen gibt und wie sicher deren Renditen sind.
Das hört sich leichter an als es tatsächlich ist, denn selbst Experten kennen nur die Vergangenheit und leiten ihre Empfehlungen meist allein aus den jüngeren Phasen über meist 10 bis 20 Jahren oder seltener noch vielleicht über 30-50 Jahre ab, während die Historie über der letzten wenigstens 50-100 oder gar 200-300 Jahre gar keine Rolle spielt, obwohl unsere direkten Vorfahren in diesen Zeiträumen enorme Einbrüche ihres Wohlstands und mitunter sogar lebensbedrohliche Situationen meistern mussten, sonst wären wir ja heute gar nicht auf der Welt.
Aus meiner Familie weiß ich von einigen glücklichen Zufällen, während der beiden Weltkriege zu berichten, denen sie ihr Leben zu verdanken haben. Schließlich muss ich aber aus einer Vermögensperspektive betonen, dass meine Vorfahren – wie die Mehrheit aller Deutschen – praktisch ihre gesamten Ersparnisse und leider auch ihren Immobilienbesitz in den Kriegs- und Nachkriegsperioden verloren oder für einen sehr bescheidenen Lebensabend ausgegeben haben.
Der Josephspfennig, der auf das Gedankenexperiment von Richard Price, in seinem Buch „An Appeal to the Public on the Subject of National Debt“ „Ein Appell an die Öffentlichkeit zum Thema Staatsverschuldung“, zurückgeht und für eine beliebige Anlagesumme, durch den Zinseszinseffekt eine exponentielle Wachstumskurve errechnete, wird also durch den ständigen Zyklus von wiederkehrenden historischen Ereignisse der wirtschaftlichen Veränderungen (Wettbewerb), wie durch Kriege und Zahlungsausfälle widerlegt.
Zumindest ein Großteil der Bevölkerung wird also niemals ein Vermögen aufbauen können, geschweige denn es über mehrere Generationen halten.
Ausnahmen bestätigen die Regel, wie von sehr bekannten deutschstämmigen Bankiersfamilien, die ihre Vermögenswerte über Generationen aufzubauen wussten und so geschickt und weltweit gestreut investiert haben, dass sie bisher selbst die schlimmsten Phasen überstanden.
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Daraus leite ich ab, dass es zwar immer sinnvoll ist Geld zu sparen, anstatt es sofort für den Konsum auszugeben. Ein Sparer sollte aber auch intelligent sein und darf sich nicht auf immer und ewig auf eine Anlageklasse (Aktien, Immobilien, Edelmetalle, „Kryptos“, Kreditpapiere) oder eine einzige Anlagestrategie zur Vermehrung seines Kapitals verlassen.
Auch hier gilt immer die Regel: Wer einen besonders großen Wissensvorsprung besitzt und die Chancen & Risiken genauestens kennt, darf phasenweise viel Geld oder alles auf eine Karte setzen, bis er ein ausreichend großes Vermögen aufgebaut hat, um dieses zu streuen.
Immobilieninvestments können besser als ihr Ruf sein
Beim selbst genutzten Eigenheim oder der Eigentumswohnung gilt der Leitspruch:
Schulden sind kein Geschenk der Bank, sondern eine Belastung.
Bei vermieteten Wohnungen sieht das teils anders aus, je nach Lage und Wohnbedarf lassen sich damit ausgezeichnete Gewinne erwirtschaften, sodass eine Hypothek darauf für die Kalkulation nicht schlecht sein muss.
Allerdings sollten alle angehenden Immobilieninvestoren nie vergessen, dass Hypotheken in schlechten Zeiten „fällig“ werden könnten und die Bank stets ein Auge auf die Kennzahlen hat, wie das Kredit/Wert-Verhältnis (LTV). Verschlechtert sich der Wert oder das erzielbare Einkommen aus Vermietung im Verhältnis zur Kreditsumme, so kann das zu einem Problem führen.
Das klassische kreditfinanzierte Eigenheim, sollte immer mit ausreichend hoher Tilgungsrate und damit einer stetig wachsenden Eigenkapitaldeckung versehen werden, wobei die Deckung dieses Eigentums auch auf dem Wege eines diversifizierten Wertpapierdepots erfolgen kann, das aus Anleihen, Aktien, Edelmetalle, ETFs und aktiv verwalteten Fonds besteht. Auf diese Weise lassen sich die Renditen „verwalten“ und die Fremdkapitalquote dynamisch an das jeweils vorherrschende Zinsniveau anpassen.
Gleiche Rendite, weniger Risiko: Häuser schlagen Aktien: |
„In einem mehrjährigen Projekt trug der Bonner Ökonom Moritz Schularick gemeinsam mit mehreren Kollegen für verschiedene Anlageklassen die Renditen seit 1870 zusammen.
Insgesamt untersuchten sie 16 Länder. Ein in diesem Umfang bislang einmaliger Vergleich.
Die Ergebnisse ihrer Auswertungen überraschen: Wohnimmobilien schneiden besser ab als Aktien. Der Renditeunterschied fällt zwar nur knapp aus, aber die Immobilien schwanken im Verlauf deutlich weniger stark. Damit wird eine bekannte „Spielregel“ der Kapitalanlage auf den Kopf gestellt.
Bislang waren sich die Experten einig: Sichere, schwankungsarme Anlagen werfen weniger Rendite ab als schwankungsanfälligere. Wer höhere Erträge sucht, muss auch höhere Risiken eingehen in Form von Kursausschlägen und vorübergehenden Kursverlusten.
Wohnimmobilien tanzen beim Langfristvergleich von Schularick und Kollegen jedoch aus der Reihe. Im Zeitraum von 1870 bis 2015 erreichten sie eine durchschnittliche jährliche Rendite von 8,72 Prozent. Aktienanleger hingegen erzielten lediglich 7,8 Prozent.
Bei einer etwas zeitlich näherliegenden Periode liegen Aktien zwar vor den Wohnimmobilien, allerdings nur knapp. Von 1950 bis 2015 errechneten die Ökonomen eine durchschnittliche Aktienrendite von 9,6 Prozent pro Jahr. Wohnimmobilien stehen in diesem Zeitraum mit 8,3 Prozent jährlicher Durchschnittsrendite in der Datenbank.
Für beide Zeitreihen lässt sich also sagen: Immobilien und Aktien sind auf Grund ihrer Rendite gleichermaßen attraktiv für Anleger.“ Quelle: Deutsches Institut für Altersvorsorge
Besonders die Immobilienkäufer der Jahre 2021/22 mussten erstmals seit Jahren wieder mit rückläufigen Immobilienwerten zurechtkommen. Laut der Bausparkasse Schwäbisch Hall kostete eine durchschnittliche Eigentumswohnung Anfang 2022 noch 318.000 €, die Sie heute für 265.000 € kaufen können. Das ergibt eine „Ersparnis“ von 53.000 € oder 16%.
Mit anderen Worten: Trotz der aktuell höheren Finanzierungskosten, haben jene Käufer einen Vorteil, die etwas abgewartet haben und nicht allein wegen der vermeintlichen Tiefst-Zinsen eine Wohnung kauften.
Das ist das Naturgesetz von Angebot und Nachfrage und beweist wieder, dass derjenige den besseren „Deal“ bekommt, der antizyklisch handelt und bei einer erkennbaren Überhitzungsphase klugerweise abwartet, bis die Nachfrage zurückgeht.
Es ist derzeit gar nicht so leicht vorherzusehen, ob die Kaufpreise schon günstig genug sind. Nehmen wir aber an, dass es in den nächsten Jahren kaum eine Chance gibt, das Wohnraumangebot zu erhöhen – schon allein weil derzeit von der Regierung alles nur erdenkliche unternommen wird, um den Wohnraum weiter zu verknappen – so scheint mir ein Kaufpreis von rund 265.000 € nicht einmal mehr so stark übertrieben, auch wenn diese Wohnung vor 2016 noch unter 200.000 € kostete. Bedenken Sie, dass es seitdem auch eine Inflationswelle bei Energie, wie dem für die Baustoffherstellung unverzichtbarem Rohöl von rund 100% gab, zudem benötigen Fliesen oder Dachziegel viel Energie und auch Stahl und Zement sind nicht mehr günstiger zu bekommen. Obendrein schlägt die allgemeine Inflationsrate auch bei den Löhnen zu Buche, während die Überalterung und sichtbar gewachsenen Ansprüche der Gesellschaft immer weniger junge Facharbeiter für den Bau oder einfache Bauhelfer hervorbringt.
Sie sehen das alles gut an der Preisentwicklung von Neubauhäusern, wie wir seit dem Beginn der ominösen Pandemie, die eher ein Auslöser war für schon längst vorbereitete und angestaute Probleme, wie der Inflationswelle in Kombination mit einer Zinswende und verbunden mit einer geopolitischen Zeitenwende sowie einer ganzen Reihe von grotesken politischen Fehlentscheidungen und falschen Anreizen. Laut Schwäbisch Hall liegen die Neubaukosten mittlerweile >200.000 € oder 40% höher als bei Bestandsimmobilien oder Wohnungen.
Der Kaufpreis für Neubauimmobilien ist allein seit 2020 um rund +55% gestiegen. Für alle die noch gerade rechtzeitig vor der Pandemie neu gebaut haben, wäre das eine tolle Rendite – sofern sich diese Preise tatsächlich beim Weiterverkauf noch erzielen lassen. Darüber sollte jeder nachdenken, denn heute scheinen vor allem Käufer von Mietwohnungen oder älteren Immobilien einen geldwerten Vorteil zu haben, während Bauherren oder frische Neubaubesitzer eher dem Risiko von schwer verkäuflichen Immobilien und überhöhten Baupreisen ausgesetzt scheinen.
