Die Implosion von Signa verdeutlicht, wie sehr Deutschland zum Epizentrum der europäischen Gewerbeimmobilienkrise geworden ist.
„Die insolvente Signa Holding hat Verbindlichkeiten von 5 Milliarden Euro und ist damit die größte Insolvenz der österreichischen Nachkriegsgeschichte. Die beiden wichtigsten Immobilien-Sparten — Signa Prime und Signa Development — hatten Ende letzten Jahres Verbindlichkeiten von mehr als 13 Milliarden Euro.“, schreibt Bloomberg.
Dabei ist für Branchenkenner weniger die Pleite an sich überraschend, die sich schon über Jahre hinweg schleichend abzeichnete, sondern wie die österreichische Verwaltung offensichtlich mit Samthandschuhen arbeitet, um das Privatvermögen und Ansehen von Herrn Rene Benko zu schützen, der sein Imperium wie einen wackeligen Schuldenturm erbaute.
Anders ist es nicht zu verstehen, dass ausgerechnet die Signa ihr Insolvenzverfahren in "Eigenverwaltung" durchführen darf, was bedeutet, dass die für die Insolvenz verantwortlichen Manager weiter am Ruder bleiben.
Dabei zeigen viele Berichte, dass die Signa-Immobilien mit utopischen Zahlen in den Büchern stehen. Wie Der Treasurer mit Hinweis auf Bloomberg berichtete, wurden einige Immobilien in Berlin zum Beispiel mit dem 45-fachen der Mieteinnahmen bewertet. Der Kehrwert 1/45 ergibt eine Mietrendite von 2,2% oder weniger als die Hälfte dessen, was normalerweise branchenüblich sein sollte. Infolgedessen dürften viele Landesbanken ihre Kredite voraussichtlich um mindestens 50% abschreiben müssen.
Wie der ehemalige Deutsche Bank Vorstand über Baulöwe Jürgen Schneider einst sagte, das seien doch alles nur Peanuts…
Bloomberg berichtet, wie schwer der deutsche Immobilienmarkt bereits in der Krise steckt:
„Die Banken des Landes, die von der Immobilienkrise während der globalen Finanzkrise weniger stark betroffen waren, trugen dazu bei, das Geschäft anzukurbeln. Laut einer Studie der Bayes Business School bieten deutsche Kreditgeber immer noch routinemäßig Hypotheken in Höhe von bis zu 80 % des Gebäudewerts an, verglichen mit etwa 60 % im Vereinigten Königreich. Das könnte das Land nun auf einen harten Abschwung vorbereiten. Deutsche Immobilienanleihen werden jetzt auf Sekundärmärkten zwischen 30 Cent und 70 Cent pro Euro verkauft.“
Wie die Societe Generale SA hier aufzeigt, sind die nicht realisierten Verluste der Banken nach wie vor alarmierend hoch, während die Abschreibungen auf gewerbliche Immobilienkredite, die in den Jahren seit der Globalen Finanzkrise erheblich zurück gegangen sind, gerade erst wieder zugenommen haben.
Der Umfang deutscher Hypotheken wurde im 2. Quartal auf 1,788 Billionen Euro geschätzt, das sind 80% oder 800 Milliarden Euro mehr als 2008. Wie die jüngsten Abschreibungen signalisieren, dürften wir in den kommenden Jahren erhebliche Löcher in den Bankbilanzen verarbeiten müssen.
Wir sehen, dass die Banken - um ihre Profitabilität zu halten - ihre Buchverluste ignorieren. Würden sie ihr Kapital bereinigen, was durch höhere Zinsen eigentlich nötig wäre, dann wären sie faktisch insolvent und müssten gigantische Verluste verbuchen. Andererseits sehen die Bankmanager, dass ihre Sicherheiten nicht mehr ausreichen, um neue Kredite zu vergeben. Darum streichen sie die Kreditvergabe zusammen...
Die EZB Direktorin Isabel Schnabel scheint jedenfalls von den desolaten Wirtschaftszahlen der EU und den Immobilienpleiten Deutschlands bereits schockiert zu sein, wenn sie bereits das Ende der Zinserhöhungen bestätigt:
Erhebliche Abschreibungswellen dürften den Aktienmarkt belasten
Das Researchhaus Fathom Consulting merkte an, dass die Finanzkraft der Unternehmen sich über die letzten Jahrzehnte extrem eingetrübt hat.
So schreibt Bloomberg in einem Editorial:
„Die Finanzkraft des Unternehmenssektors ist schon seit einiger Zeit rückläufig, ein Trend, der nur kurz durch den Versuch der Sanierung im Zuge der globalen Finanzkrise 2008 unterbrochen wurde. Das folgende Diagramm, das von Dimos Andronoudis, Wirtschaftswissenschaftler bei Fathom Consulting in London, zusammengestellt wurde, klassifiziert alle börsennotierten US-Unternehmen nach ihrem Altman Z-Score - einem Maß, das von dem New Yorker Universitätsprofessor Edward Altman entwickelt wurde, um abzuschätzen, wie nah sie am Konkurs waren. Dabei werden Konzepte wie Rentabilität, Verschuldung, Liquidität, Solvenz und Aktivitätskennzahlen kombiniert. Im letzten Jahrhundert sahen mehr als die Hälfte aller börsennotierten Unternehmen nach Altmans Maßstäben stark und gesund aus. Diese Zahl ist nun zum ersten Mal in den Aufzeichnungen unter 10 % gesunken.“
Nicht einmal 10 Prozent aller Unternehmen gilt noch als „finanziell gesund“:
Mit anderen Worten: Anleger investieren heute in 91 % Schrott-Unternehmen, wenn sie keine kritische Bilanz- und Liquiditätsanalyse durchführen, welche die Höhe der tatsächlichen Verbindlichkeiten berücksichtigt. Tatsächlich gelten laut dieser Analyse 36,2 % aller börsennotierten US-Unternehmen als „pleitegefährdet“ und 54,8 % als „Borderine“ Wackelkandidaten. Andronoudis weist daraufhin, dass ein größerer Teil an Unternehmen keine traditionelle Substanz mehr aufweist, sondern seine Gewinnkraft aus immateriellen Vermögenswerten zieht. Dennoch zeigt seine Analyse, dass die Besicherung für Kredite – wie es auch mit der Signa Holding deutlich wurde – schwer nachgelassen hat.
Meine Meinung: In unsicheren Zeiten wächst der Bedarf nach sicheren Cashflows
Weiterhin bin ich der Überzeugung, dass die meisten Aktien weltweit drastisch überbewertet sind und im Finanzsektor – bei Banken und Versicherern – 2024 noch erheblicher Wertberichtigungsbedarf insbesondere für Immobilien besteht. Deshalb suche ich vor allem nach sicheren Cashflows, mit hohen Dividendenpotenzialen die ich weiterhin im Energiesektor, bei den Goldminen sowie bei starken Unternehmen im Konsumsektor finde.
