Deutschland ist nicht der Nabel der Welt, aber die Nabelschnur der Europäischen Union. 2024 kommt auf Deutschland eine Welle von Kostenproblemen zu. Es ist nicht nur die Maut, die alle beweglichen Güter mit Lieferströmen über Autobahnen überproportional nach oben treibt. Steuern haben immer einen exponentiellen Teuerungsfaktor, weil die Verkaufspreise noch mit 19% Umsatz- (Mehrwert)Steuer belegt werden.
Der nächste Turbo ist die Abgabenanhebung der CO2-Steuer. Kurz und knapp sehe ich allein aus den angesprochenen Kostenpunkten durch erhöhte Steuern ein durchaus hohes Potenzial für Preiserhöhungen. Doch damit nicht genug: 2024 wird im Restaurantbetrieb die Umsatzsteuer wieder auf 19% angehoben. Das alles gepaart mit dem Bürgergeld könnte es für Restaurantbetreiber schwierig mit den Mitarbeitern werden.
Bevor ich gleich auf das Thema Immobilien zu sprechen komme, muss man die Lohn-Preis-Spirale ansprechen, die sich aus dem gesamten Gemisch der Kostenexplosion besprechen. Löhne werden 2024 steigen müssen. Die politischen Lockangebote durch das Bürgergeld zwingt vor allem im Niedriglohn-Sektor die Arbeitgeber zu massiven Preiserhöhungen. Ob die Konsumenten bei diesem gesamten Umfeld überhaupt noch liquide sind, bleibt hier eine offene Frage.
Die offene Frage ist auch das neue „Heizungsgesetz“. Die neuen Verordnungen verlangen ziemlich hohe Investitionen. Dabei ist die Anzahl der Kredite vieler Immobilien-Besitzer aufgrund der vorherigen Nullzins-Politik sehr hoch. Nachdem die Zinsen jetzt einen rasanten Anstieg von 400-500% haben, wird bei einer Roll-over Finanzierung die Immobilienfinanzierung deutlich teurer. Dazu folgen in einigen Fällen die Investitionen für die Sanierung im „Heizungsgesetz“. Die Kredite für solche staatlich / planwirtschaftlich verordneten Sanierungen können NICHT auf Basis der alten Kredite aufgenommen werden.
Die Unsicherheit auf dem Lager der Immobilien-Käufer ist groß und sorgt für Zurückhaltung. Die Folge ist: Preise für Immobilien purzeln. Wie geht nun der Kreditgeber (Bank) mit solchen Fällen um? Auf der einen Seite muss die Bank gleich 3 Augen zudrücken, weil bei einer Anhebung der Rückzahlung von Krediten im Zweifelsfall zu niedrigeren Preisen die Immobilien versteigern muss. Oder die andere Seite: die Bank muss entsprechende Rückstellungen für Kreditausfälle und Wertberichtigung ausbauen bzw. in der Bilanz darstellen.
Die großen Player wie Vinovia müssen jetzt ähnliche Geschichten machen, wie es bei der Silicon Vallye Bank (Pleite) im Falle der Anleiheverkäufe geschehen ist. In den „Büchern“ steht zwar ein Buchwert, der aber nichts mit dem Realwert zu tun hat. Spätestens in diesem Moment platzt die Bombe der legalen Bilanzmanipulation. Vonovia hat dadurch als DAX-Konzern zwar Liquidität gewonnen, aber unter Wert verkauft. Die Börse nimmt es dennoch zunächst positiv auf. Es ist immer die Frage der Unternehmens-Kommunikation.
Was kommt auf den deutsch/europäischen Immobilien-Sektor im Jahr 2024 zu?
Die neuen Regulierungen sind ziemlich unüberschaubar. Deshalb gehe ich von einer weiteren Zurückhaltung auf der Käuferseite aus und die Banken müssen sich entsprechend auf potenzielle Ausfälle einrichten. Dazu folgt ein wahrscheinlicher Inflations-Tsunami der zweiten Welle. Mieten könnten aufgrund von Angebot und Nachfrage steigen, aber die Grundpreise eher fallen. Die Nachfrage für Immobilien-Käufe dagegen fällt und somit fallen auch die Preise.
Im Zuge des geplanten Vermögensregisters und rechtlich bereits eingeleiteten Gesetze mit der Enteignung „zum Wohl“ schürt noch einen zusätzlichen Angstfaktor. Steigende Inflation bei explodierenden Kosten entsteht der Verlust der Kaufkraft und Wertberichtigung bei Immobilien-Konzernen und Banken. Alles kombiniert kann man von einer entsprechenden Schrumpfung der Wirtschaft und wachsenden Insolvenzen für 2024 ausgehen.
Und dazu kommt noch diese Meldung:
Mit dem Insolvenzantrag von WeWorks ist ein Gewerbeimmobilien-Konzern in den USA in Schieflage. Vor einiger Zeit war die Firma noch mit rund 50 Milliarden US Dollar bewertet. Es zeigt somit, dass die Immobilien-Krise nicht nur in Deutschland, sondern längst weltweit angekommen ist.
